Macrolotes · Zibatá · El Marqués, Querétaro
Macrolotes para desarrolladores, fondos e inversión patrimonial dentro de la primera comunidad planeada de Querétaro. Desde $2,700 por m² en uso habitacional, con financiamiento propio a 18 meses.
Cifras del desarrollo
Qué es un macrolote
Un macrolote es una superficie mayor dentro del masterplan, pensada para quien construye: vivienda vertical u horizontal, comercio, servicios o uso mixto, según el uso de suelo autorizado de esa manzana.
A diferencia de un lote individual, aquí no compras para habitar — compras superficie con urbanización, accesos, seguridad y demanda ya probada por más de 90 desarrolladores que ya construyeron dentro.
Precio de lista a julio 2026: $2,700/m² habitacional y $7,390/m² comercial. La manzana específica, su superficie exacta y las condiciones vigentes se confirman en cotización.
Por qué aquí
Zibatá no se vende como promesa. El campo de golf opera, las siete plazas comerciales operan, hay 37,000 personas viviendo dentro y 90 proyectos inmobiliarios ya terminados y en venta. Quien compra un macrolote aquí entra a un mercado con absorción demostrada, no a un terreno a la espera de que llegue la ciudad.
Infraestructura del desarrollo
Campo profesional de 18 hoyos, par 72, 7,563 yardas, abierto al público. Mejor Campo de Golf en Latinoamérica — The International Property Awards, Londres 2014.
Parque Sensorial Jamadi (+46,000 m², diseño GVA), Parque Deportivo Saki (+17,000 m²) y Parque Deportivo Nandú.
Canchas de pádel, fútbol, básquetbol, zona de skate, pista de patinaje y gimnasio al aire libre dentro del desarrollo.
Proyecto de usos mixtos de más de 140 hectáreas. Mejor Proyecto de Usos Mixtos en México 2016 y 2017 — The International Property Awards.
Universidad Anáhuac y Colegio Altus dentro de la zona; Colegio Newland e Instituto Andersen en desarrollo.
Tres pórticos de acceso, circuito cerrado con 206 cámaras conectado a centro de monitoreo 24 h, botones de asistencia y estación de ambulancia 24/7.
Conectividad
| Plaza Comercial Paseo Querétaro | 5 min |
| Hospital Regional del IMSS | 5 min |
| Plaza Comercial Antea | 15 min |
| Hospital Star Médica | 15 min |
| Hospital Moscati, Juriquilla | 15 min |
| Aeropuerto Internacional de Querétaro | 30 min |
Municipio de El Marqués, Querétaro. Desarrollador de privadas: Grupo SUPRATERRA, +20 años de experiencia.
Lo que está por llegar
En junio de 2025 el Gobernador de Querétaro y el Presidente Municipal de El Marqués colocaron la primera piedra del Pabellón Zibatá, sobre Circuito Universidades. Es una inversión inicial de 3,000 millones de pesos en más de 80,000 m², con un auditorio para 6,500 personas, centro de convenciones para 4,000, foro para 1,000, 9,767 m² comerciales y estacionamiento en tres niveles. El proyecto está planeado para recibir más de 500 eventos al año.
Para quien compra suelo aquí, ese es el punto: la demanda de vivienda, hospedaje, comercio y servicios que genera un centro de eventos de esa escala aterriza en el radio inmediato — y ese radio es Zibatá.
Fuente: comunicado oficial del Municipio de El Marqués, 26 de junio de 2025.
Motores de demanda
Un macrolote se paga con la velocidad a la que se vende lo que construyas encima. Estos son los factores que ya mueven esa demanda, verificables hoy.
Colegio Altus opera dentro de Zibatá y la Universidad Anáhuac está en el mismo corredor. En un radio de 7 a 13 km hay nueve colegios privados adicionales: Lycée Français International Jules Verne, Canadian School, Colegio Suizo de México, Instituto Tepeyac, Colegio Fontanar, Colegio Lenox, Puerto Alto Montessori, Hillzion Koulu y Kidú. Colegio Newland e Instituto Andersen están en desarrollo.
La oferta escolar es el primer filtro de una familia que compra casa.
Hospital Regional del IMSS a 5 minutos. Hospital Star Médica y Hospital Moscati, en Juriquilla, a 15 minutos. Dentro del desarrollo hay estación de ambulancia con operación 24/7.
Cobertura hospitalaria resuelta, dentro y fuera.
Siete plazas comerciales funcionando: Xentric Zibatá, Xentric Campus Anáhuac, Zielo, Centro Zibatá, Paseo Zibatá, Paseo Pitahayas y Plaza Xenica en desarrollo. Anclas de autoservicio: HEB y Walmart Express.
+425,000 m² ya vendidos para comercio y servicios.
Proceso de adquisición
Definimos qué vas a construir, cuántas unidades o metros necesitas y en qué horizonte. Eso determina qué manzanas aplican.
Reviso qué macrolotes están libres, su superficie y el uso de suelo autorizado para cada uno.
Precio por manzana y superficie sobre la lista vigente, con el esquema de financiamiento propio del desarrollo: 18 meses con 30% de enganche. Se confirma disponibilidad al momento de la solicitud.
Visita a la manzana concreta, accesos, colindancias y estado de urbanización.
Acompañamiento en contrato, notaría y entrega.
Referencia de precio
Son los precios de lista de la documentación oficial. El precio final de una manzana concreta se confirma siempre en cotización, porque el inventario y las condiciones se actualizan de forma continua.
Uso habitacional
MXN POR M²
Superficies típicas entre 45,000 y 65,000 m², con densidades autorizadas de 187 a 355 viviendas según la manzana.
Uso comercial y servicios
MXN POR M²
Superficies menores, típicamente alrededor de 4,000 m², en frentes sobre vialidad principal y accesos.
Financiamiento
Financiamiento propio del desarrollo, sin intermediación bancaria. Aplica a macrolotes de desarrollador.
Normativa aplicable
Los parámetros que un arquitecto o un desarrollador necesita antes de dibujar la primera línea. Son los mismos para las manzanas de macrolote publicadas.
| Coeficiente de ocupación de suelo (COS) | 0.75 |
| Coeficiente de utilización de suelo (CUS) | 3.5 |
| Coeficiente de absorción de suelo | 10% |
| Altura máxima · vivienda horizontal | 10.50 m |
| Altura máxima · vivienda vertical | 19.25 m |
Con COS 0.75 puedes ocupar hasta 75% de la superficie del lote y con CUS 3.5 construir hasta 3.5 veces esa superficie en total. La altura permitida de 19.25 m abre la puerta a vivienda vertical, no solo horizontal.
A quién le sirve
Un macrolote no se argumenta igual para quien protege un patrimonio que para quien va a levantar 80 casas. Elige tu caso.
Si lo que buscas es conservar valor a 10 o 20 años, el suelo urbanizado dentro de un masterplan consolidado tiene una ventaja estructural: no se devalúa por antigüedad, no requiere mantenimiento estructural, no se queda vacío y no pierde valor porque cambió la moda del acabado. Un departamento a 15 años necesita remodelación; una hectárea con urbanización no.
Aquí el argumento no es rendimiento rápido — es que en 2046 tus hijos reciban un activo que la ciudad ya alcanzó, dentro de un desarrollo que hoy va al 55% de urbanización y ya tiene 37,000 habitantes.
El punto financiero de comprar suelo con enganche parcial es que la plusvalía corre sobre el valor total del activo, no sobre lo que desembolsaste. Si entras con 30% y el terreno aprecia, el rendimiento sobre tu capital es varias veces la tasa de apreciación. El simulador de abajo calcula ambos números para que veas la diferencia.
Lo que sostiene ese cálculo no es una promesa: son +4,500 lotes individuales ya vendidos, +2,980,000 m² colocados para vivienda y más de 90 desarrolladores que ya construyeron y vendieron dentro. La absorción está probada.
Para quien diseña, lo que importa antes que el precio es qué permite el terreno: uso de suelo autorizado, COS y CUS, alturas, colindancias, orientación, accesos y las restricciones de imagen urbana del masterplan. Zibatá es un desarrollo planeado con reglamento y paisajismo definido — a cargo de Michael McKay — lo que significa que el contexto de tu proyecto no se degrada cuando construya el vecino.
Te consigo la normativa de la manzana específica antes de que dibujes nada, para que no diseñes contra una restricción que aparece después.
Tu decisión no se toma sobre el precio por metro sino sobre dos números: cuánto pesa el suelo dentro del precio final de cada unidad, y a qué velocidad se coloca lo que construyas. El simulador en modo Desarrollo calcula la incidencia por unidad y te dice si cae dentro del rango sano.
Sobre la velocidad: hay más de 90 proyectos inmobiliarios con vivienda terminada y en venta dentro de Zibatá, siete plazas comerciales operando con HEB y Walmart, y un centro de eventos de 3,000 millones de pesos en construcción sobre Circuito Universidades. No estás abriendo mercado — estás entrando a uno que ya absorbe.
Un macrolote probablemente no es para ti — y prefiero decírtelo. Los macrolotes son superficies grandes pensadas para construir varias unidades, y el ticket es alto. Si lo que quieres es un lote para tu casa o para guardar dinero en algo tangible, lo correcto es un lote individual dentro de una privada, no un macrolote.
Te puedo mostrar los lotes individuales de Zanura, Luanna, Ziqua y Nóura, que empiezan desde superficies mucho menores. Escríbeme y te mando la comparativa sin compromiso.
Herramienta
Viene precargado con un caso real de la lista de julio 2026: un macrolote habitacional de 52,000 m² a $2,700/m² con densidad autorizada de 325 viviendas. Cambia cualquier número y todo se recalcula.
| Año | Valor del activo | Ganancia acumulada |
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Herramienta de simulación. Los resultados se calculan exclusivamente con los valores que tú capturas y no representan una oferta, una cotización ni una garantía de rendimiento. La tasa de apreciación por defecto corresponde a la plusvalía anual reportada en la documentación oficial de Zibatá (Zibatá Total, documentación oficial) y es un dato histórico del desarrollo, no una proyección comprometida. No constituye asesoría financiera ni de inversión; consulta a tu asesor fiscal y financiero antes de decidir.
Solicitud de cotización
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Preguntas frecuentes
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Las imágenes y datos de los desarrollos provienen de la documentación oficial de Zibatá y de Grupo Supraterra, y se reproducen con fines informativos de asesoría; sus respectivas marcas y derechos pertenecen a sus titulares. Las imágenes de proyecto son ilustrativas y los desarrolladores se reservan el derecho de modificar especificaciones.
