Guía · Zibatá, El Marqués, Querétaro
COS, CUS, alturas, restricciones, cuotas de mantenimiento y fechas de terminación de obra, privada por privada. Todo tomado de los ebooks oficiales de cada desarrollo — con la fuente y la página a la vista, y diciendo también qué dato no está publicado.
Comparativa
Antes de comparar precios conviene comparar esto: dos lotes del mismo tamaño no valen lo mismo si en uno puedes construir 3 niveles y en el otro no, o si la cuota mensual es el triple.
| Concepto | Zanura | Luanna | Ziqua | Nóura | Macrolotes |
|---|---|---|---|---|---|
| COS (ocupación) | no publicado | 0.75 | 0.75 | no publicado | 0.75 |
| CUS (utilización) | no publicado | 3.5 | 3.5 | no publicado | 3.5 |
| CAS (absorción) | no publicado | 0.10 % | 0.10 % | no publicado | 10 % |
| Altura máxima | no publicado | 10.50 m · 3 niveles | 10.50 m · 3 niveles | no publicado | 10.50 m y 19.25 m según zona |
| Restricción frontal | no publicado | 2.00 m | no publicado | 2.00 m | — |
| Restricción posterior | no publicado | 3.00 m | no publicado | 2.00 m | — |
| Restricción lateral | no publicado | 1.20 m | no publicado | 1.20 m máx. en bardas frontales | — |
| Cuota interna mensual | $1,050 | $1,900 | $600 | $1,100 | — |
| Cuota general Zibatá | Lote baldío $400 · en construcción $500 · construido $600 (mensual, igual en las cuatro privadas) | — | |||
| Terminación de obra | 30 jul 2027 urbanización 30 oct 2027 amenidades | 31 oct 2026 | 31 oct 2026 | 31 jul 2025 | — |
| Sótano | no publicado | no publicado | no publicado | Obligatorio en lotes descendentes · prohibido en ascendentes | — |
Donde dice no publicado es porque ese dato no aparece en el ebook oficial de esa privada, no porque no exista. Si lo necesitas para tu proyecto, lo pido directo a Zibatá y te lo paso por escrito.
Calculadora
Escribe la superficie de tu lote y el sistema aplica el COS y el CUS de esa privada. Es el cálculo que hace un arquitecto en la primera reunión, y define si tu programa de casa cabe.
El COS limita cuánto del terreno puedes cubrir en planta baja. El CUS limita la suma de todos los niveles. El límite real es el que primero se alcance, junto con la altura máxima de 10.50 m y las restricciones de cada lado. Cálculo orientativo: el proyecto ejecutivo lo valida el D.R.O. y la autoridad de El Marqués.
En español
Tres siglas que aparecen en toda escritura y que casi nadie explica al comprador. Con un lote de 300 m² de ejemplo.
Coeficiente de Ocupación del Suelo. Puedes cubrir hasta el 75 % del terreno en planta baja. En 300 m², son 225 m² de desplante; los otros 75 m² quedan como patio, jardín o estacionamiento descubierto.
Coeficiente de Utilización del Suelo. La suma de todos los niveles no puede pasar de 3.5 veces el terreno. En 300 m², son 1,050 m² construidos como máximo — muy por encima de lo que cabe en 3 niveles, así que aquí manda el COS y la altura.
Coeficiente de Absorción del Suelo: la parte del terreno que debe quedar permeable para que el agua de lluvia se filtre. Es lo que impide pavimentar el lote completo. Ojo con este dato: los ebooks de Luanna y Ziqua lo escriben como «0.10 %», que aplicado a 300 m² daría 0.3 m² — una cifra que no es operativa. En Zibatá Total la absorción aparece como 10 %. Lo estoy confirmando por escrito con Zibatá antes de darlo por bueno.
Tres niveles. Se mide desde el nivel de banqueta, salvo en lotes con pendiente ascendente, donde se mide desde el punto medio del terreno natural.
Detalle
El ebook incluye una segunda tabla de zonificación sin restricción frontal, para los lotes que dan al parque lineal. En esos, el fraccionador entrega la cimentación de la barda posterior y el propietario construye la barda-reja según el diseño autorizado.
Ver LuannaEl ebook sí detalla el criterio para lotes irregulares en esquina: la restricción frontal aplica únicamente sobre el frente que continúa la franja frontal del resto de los lotes de su manzana.
Ver ZiquaEs la única privada con lineamientos por pendiente. En lotes descendentes la altura se mide desde banqueta y es obligatorio desarrollar sótano. En ascendentes se mide desde el punto medio del terreno natural y no se permiten sótanos. Esto cambia por completo el costo de tu proyecto: pregúntame la pendiente del lote antes de apartarlo.
Ver NóuraEl ebook de Zanura desarrolla a fondo la urbanización y las bardas, pero no publica la tabla de coeficientes. Ubicación: Zona Sur del fraccionamiento Zibatá II, manzana XVIII lote 4.
Ver ZanuraLas densidades autorizadas van de 187 a 355 viviendas según el macrolote, sobre superficies de 45,656 a 65,068 m². Fuente: Zibatá Total, julio 2026.
Ver macrolotesCuotas
Son dos cuotas, no una: la interna de tu privada y la general de Zibatá. La general sube conforme tu lote avanza de baldío a construido.
Ejemplo: un lote baldío en Luanna paga $1,900 + $400 = $2,300 al mes. El mismo lote ya con casa: $1,900 + $600 = $2,500. En Ziqua ese mismo escenario baja a $1,000 y $1,200.
Preguntas
Tres. La altura máxima publicada para Luanna y Ziqua es de 10.50 metros equivalentes a 3 niveles. En macrolotes hay zonas con altura de 19.25 metros. La medición arranca desde el nivel de banqueta, excepto en lotes con pendiente ascendente, donde se toma el punto medio promedio del terreno natural.
Con COS 0.75 puedes desplantar hasta 225 m² en planta baja. Con CUS 3.5 el techo teórico es de 1,050 m² sumando todos los niveles, pero en la práctica manda el límite de 3 niveles: alrededor de 675 m² si desplantas al máximo en los tres. El proyecto ejecutivo lo valida el D.R.O. y la autoridad de El Marqués.
Se pagan dos. La cuota interna de la privada: $600 en Ziqua, $1,050 en Zanura, $1,100 en Nóura y $1,900 en Luanna. Más la cuota general de Zibatá, que es de $400 al mes si el lote está baldío, $500 durante la construcción y $600 una vez construido.
Según los ebooks oficiales: Nóura el 31 de julio de 2025, Luanna y Ziqua el 31 de octubre de 2026, y Zanura la urbanización el 30 de julio de 2027 con pórtico, jardinería y amenidades al 30 de octubre de 2027. Todos los ebooks contemplan una prórroga de 90 días para la entrega de urbanización y amenidades. Las fechas ya cumplidas conviene confirmarlas antes de firmar: te consigo el estatus actualizado por escrito.
Solo en Nóura, y solo en los lotes con topografía descendente: el ebook indica que en esos lotes deberán desarrollar sótano. En los lotes con topografía ascendente de la misma privada, en cambio, no pueden desarrollarse sótanos. Es la diferencia más cara entre dos lotes vecinos del mismo tamaño.
No. El CAS obliga a dejar una fracción del lote permeable para que el agua de lluvia se filtre. Además, si rellenas el predio para nivelar la construcción a nivel de banqueta, es obligación del propietario construir muros de contención según la pendiente del terreno natural, aplanados y pintados en blanco en la parte excedente.
El proyecto pasa por el C.A.D. de Zibatá y por la Secretaría de Desarrollo Urbano de El Marqués. Los trámites del C.A.D. pueden iniciarse a partir de la entrega física del lote con servicios a pie de terreno. Los servicios de electricidad, agua, telefonía, cable y gas natural los gestiona y paga el comprador, según el reglamento de construcción.
Todo lo que ves en esta página está tomado de los ebooks oficiales de Zanura, Luanna, Ziqua y Nóura y del documento Zibatá Total, julio de 2026. Donde el ebook no publica un dato, esta página lo dice en lugar de rellenarlo.
Vigencia: septiembre de 2026. Precios, cuotas, fechas y lineamientos pueden cambiar sin previo aviso; los desarrolladores se reservan el derecho de modificar o sustituir especificaciones. Esta guía es informativa y no sustituye el reglamento de construcción, la escritura, el proyecto ejecutivo ni la autorización del C.A.D. y de la autoridad municipal.
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Las imágenes y datos de los desarrollos provienen de la documentación oficial de Zibatá y de Grupo Supraterra, y se reproducen con fines informativos de asesoría; sus respectivas marcas y derechos pertenecen a sus titulares. Las imágenes de proyecto son ilustrativas y los desarrolladores se reservan el derecho de modificar especificaciones.